Průkazy energetické náročnosti v případě dražby

Státní energetická inspekce pro účely kontrol rozlišuje:

1/ „dražby“, při kterých být povinnost zajistit průkaz energetické náročnosti budovy splněna nemusí a to jsou případy, kdy dražby jsou zakončeny „udělením příklepu“ (což je okamžik, kdy je proveden přechod vlastnického práva a ukončena dražba). Vydražitel, jemuž byl udělen příklep, předloží jako podklad pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí listinu, jež potvrzuje nabytí vlastnictví vydané dražebníkem.

2/ „dražby“, při kterých být povinnost zajistit průkaz energetické náročnosti budovy splněna musí a to jsou případy, kdy výsledkem dražby je přechod vlastnického práva na vydražitele na základě příklepu, ale jako podklad pro zápis do katastru nemovitostí pak slouží kupní smlouva.

Podkladem pro tento postup SEI je právní názor Ministerstva pro místní rozvoj k povinnosti zajistit PENB v případě dražby, který zveřejňujeme níže.

Povinnost zajistit průkaz energetické náročnosti budovy podle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, v platném znění v případě dražby nemovitosti

Právní názor Ministerstva pro místní rozvoj (k jeho vypracování byla částečně použita důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a komentář z ASPI od prof. JUDr. Ireny Pelikánové, DrSc. a JUDr. Roberta Pelikána, Ph.D.).

Dražba obecně je zvláštní forma změny vlastnictví, která je zpravidla upravena speciálně pro určité konkrétní účely (např. dražba cenných papírů v zákoně o cenných papírech, soudní dražba v občanském soudním řádu, dražba upravená v daňovém řádu), a která podléhá režimu stanovenému veřejným právem.

Dražby podle zákona o veřejných dražbách

Zákon o veřejných dražbách upravuje postup při veřejné dražbě, jako způsobu změny vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby za přesně stanovených podmínek za nejvyšší cenovou nabídku účastníka dražby a dále vznik, trvání a zánik některých právních vztahů s tím souvisejících. Podle tohoto zákona se postupuje tehdy, nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak (např. občanský soudní řád, daňový řád, zákon o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby).

Veřejné dražby podle zákona o veřejných dražbách je rozdělován na dražby:
•    1. dobrovolné (navrhovatelem je vlastník nebo insolvenční správce) a
•    2. nedobrovolné (navrhovatelem je dražební věřitel, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím nebo vykonatelným rozhodčím nálezem, nebo doložena vykonatelným notářským zápisem, jiným vykonatelným rozhodnutím, jehož soudní výkon připouští zákon, včetně platebních výměrů a výkazů nedoplatků, dražebním věřitelem je osoba, jejíž pohledávka je zajištěna zástavním právem k předmětu dražby).

K přechodu vlastnictví dochází příklepem při splnění podmínky zaplacení ceny ve stanovené lhůtě. Nebude-li cena zaplacena, vlastnictví nepřejde.

Ad 1. Dobrovolná dražba je prováděna na návrh vlastníka nebo osoby, která je oprávněna s předmětem dražby hospodařit a je vlastníkem zmocněna nebo na základě zvláštního právního předpisu oprávněna předmět dražby zcizit, likvidátor, správce konkursní podstaty, insolvenční správce, notář při likvidaci dědictví, dále v některých případech při rozdělení společné věci soudem na návrh spoluvlastníka na zrušení spoluvlastnictví, v některých případech zpeněžení nalezené movité věci ve veřejné dražbě obcí, jejíž úschova vyžaduje nepoměrné náklady.

Ad 2. Nedobrovolná dražba je prováděna na návrh dražebního věřitele, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím, vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena vykonatelným notářským zápisem, který obsahuje náležitosti stanovené zvláštním právním předpisem – doložku vykonatelnosti, anebo doložena jiným vykonatelným rozhodnutím, jehož soudní výkon připouští zákon, včetně platebních výměrů a výkazů nedoplatků a zároveň je pohledávka zajištěna zástavním právem k předmětu dražby, včetně soudcovského zástavního práva.

Dražby podle občanského zákoníku

Úprava dražby v občanském zákoníku má obecnou, generální povahu. Proto se použije vždy, pokud zvláštní předpisy neobsahují odlišnosti. Uvedený princip se uplatnil i před 1. 1. 2014 a má důsledky na právní vztahy i po nabytí účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Jednou ze speciálních úprav dražby je právě zákon o veřejných dražbách.

V § 65 zákona o veřejných dražbách je proto uvedeno, že právní vztahy upravené v tomto zákoně se řídí občanským zákoníkem, jen jestliže není v zákoně o veřejných dražbách stanoveno jinak.
Podle občanského zákoníku dražba v režimu soukromého práva představuje zvláštní způsob sjednávání a uzavírání smluv, zatímco dražba v režimu veřejného práva představuje zvláštní právní skutečnost.
Dražba je zvláštní formou změny vlastnictví, která je zpravidla upravena speciálně pro určité konkrétní účely a která podléhá režimu stanovenému veřejným právem. Na tom nic nemění rozlišování dobrovolných a nedobrovolných dražeb. Dražit může jenom osoba odlišná od vlastníka, která je k tomu oprávněna podle veřejnoprávního zákona. Dražba nespadá do rámce smluvní svobody stran, ale podléhá režimu zvláštního zákona. Úpravou v občanském zákoníku dražba nepřestává být zvláštní formou změny vlastnictví, kterou je možno uskutečnit jenom při splnění podmínek zvláštního zákona.
Nová úprava v občanském zákoníku je poprvé zpracována jako obecná úprava dražby jako veřejného jednání uskutečňovaného na základě návrhu. Tím, kdo dražbu provádí, je dražebník, což je většinou podnikatel mající k provádění dražeb živnostenské oprávnění (dražebníkem však může být také územní samosprávný celek nebo státní orgán, jde-li o vlastní majetek územního samosprávného celku nebo státu).

V § 23 odst. 13 zákona o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb. je stanoveno, že „udělením příklepu je dražba skončena“. To je třeba vyložit tak, že uzavření smlouvy, přechod vlastnického práva i „skončení dražby“ splývá k jedinému okamžiku – udělení příklepu. Nedojde-li k příklepu, smlouva uzavřena není. Přechod vlastnictví je podrobněji upraven v § 30 zákona o veřejných dražbách. K přechodu vlastnictví příklepem dochází jenom při splnění podmínky zaplacení ceny ve stanovené lhůtě. Nebude-li cena zaplacena, vlastnictví nepřejde

Podkladem pro zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí na vydražitele (jemuž byl udělen příklep) je listina – potvrzení o nabytí vlastnictví vydané dražebníkem a není jím kupní smlouva.

Z výše uvedeného je zřejmé, že se sice změnil výklad a pojetí dražeb, ale zákon o hospodaření energií jasně uvádí, že se zpracování průkazů energetické náročnosti týká jen prodejů a uzavírání kupních smluv, případně nájmů a uzavírání nájemních smluv. Nelze provést výklad tak, že se povinnost zpracovat nebo předložit průkaz energetické náročnosti vztahuje na všechna právní jednání spočívající ve změně vlastnictví. U nedobrovolných dražeb a u značné části dobrovolných dražeb by se pro různé navrhovatele veřejné dražby velmi problematicky určovaly případné rozdílné povinnosti stanovené zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.